Menos turista argentino, mais comprador estrangeiro: quem está de olho no litoral de SC

O verão de 2026 em Santa Catarina começou com uma notícia que parecia ruim para o litoral: menos turista argentino. Segundo a Fecomércio-SC, a fatia de argentinos entre os turistas caiu de 22% para 19%, e o gasto médio recuou mais de 16%, efeito de um real mais forte, que encareceu o Brasil para quem vem passar quinze dias.

Só que, ao mesmo tempo e no mesmo litoral, um outro estrangeiro apareceu, não na areia, mas no cartório. As construtoras da região estão registrando recorde de vendas para estrangeiros e para brasileiros que moram no exterior. Não é contradição: são dois públicos completamente diferentes.

Menos turista, mais comprador

A confusão se desfaz quando se separa quem vem passear de quem vem investir.

O turista decide com o câmbio da semana. Se o real está mais forte, a diária fica cara e ele troca a praia catarinense por outro destino. Foi o que aconteceu com o argentino no último verão.

O comprador decide com horizonte de anos. Ele ganha em dólar ou euro, quer diversificar patrimônio, manter um pé no Brasil e capturar a valorização de longo prazo. Para esse, o real a R$ 5,20 por dólar ainda é uma janela e tanto, mesmo que tenha se valorizado um pouco. Como resume bem o momento: menos argentino na praia não significa menos estrangeiro na escritura.

O que dizem as construtoras

Os números mais concretos vêm das próprias incorporadoras, e o movimento aparece em várias delas. Vale a ressalva importante: cada empresa tem o seu recorte, e não existe um dado único de mercado. Mas a direção é a mesma.

Na FG Empreendimentos, a construtora do Senna Tower, em Balneário Camboriú, a fatia de compradores ligados ao exterior mais que triplicou em dois anos:

Os estrangeiros saíram de 3% para 8% das vendas da FG entre 2025 e maio de 2026, e os brasileiros no exterior de 9% para 12%. No Senna Tower especificamente, 16% das vendas foram para estrangeiros, e a FG abriu escritório em Miami para captar esse público.

E não é só a FG:

• Alumbra (Itajaí): estrangeiros passaram de 3% (2022) para 21% das vendas (2025).
• Thozen (Porto Belo): de cerca de 10% para 20% em maio de 2026.
• Torresul: relata que 30% das vendas são para brasileiros que moram no exterior.

Nenhum desses números é “o mercado”. Mas quando quatro construtoras diferentes apontam para o mesmo lado, a tendência é real.

De onde vêm e o que compram

O comprador de fora não é um bloco único. Há três perfis principais:

• O latino-americano, com destaque para o argentino, historicamente a maior nacionalidade estrangeira no litoral (na Alumbra, 60% das vendas a estrangeiros foram para argentinos).
• O brasileiro nos Estados Unidos, sobretudo das comunidades de Boston e da Flórida, que ganha em dólar e quer um imóvel no país de origem.
• O europeu e o brasileiro na Europa, com casos de portugueses comprando alto padrão em Porto Belo e Balneário Camboriú.

O que buscam costuma ser parecido: imóvel de alto padrão, de preferência frente-mar, como segunda moradia, investimento com renda de temporada ou moradia futura para a aposentadoria. A motivação combina patrimônio, vínculo afetivo e a leitura de que a região vai continuar valorizando.

O câmbio e os 5,29 milhões lá fora

O pano de fundo é grande. São 5,29 milhões de brasileiros vivendo no exterior (Itamaraty, 2025), sendo cerca de 2,1 milhões só nos Estados Unidos. Uma fração deles com renda em moeda forte e vontade de ancorar patrimônio no Brasil já representa uma demanda enorme.

E o câmbio ajuda. Com o dólar por volta de R$ 5,20 e o euro perto de R$ 5,85, quem ganha lá fora compra aqui por uma fração do que pagaria num mercado equivalente nos EUA ou na Europa. Vale a honestidade: o real até se valorizou em 2025, então não é o câmbio mais barato da história. Mas, para quem recebe em dólar e pensa em anos, ainda é uma janela ampla, e é justamente essa a diferença para o turista, que sente o real mais forte no bolso na hora da diária.

Como um estrangeiro compra aqui

Uma dúvida comum de quem está fora: dá para comprar? Dá, e é mais simples do que parece.

Imóvel urbano pode ser comprado livremente por estrangeiro, sem precisar morar no Brasil. Basta CPF, passaporte e a documentação civil, com registro em cartório. As exceções ficam em imóveis rurais e em áreas específicas, como os terrenos de marinha (a faixa próxima à orla), que podem exigir autorização, por isso, no litoral, é sempre bom checar a situação do terreno.

Há ainda o VIPER, o “golden visa” brasileiro: quem compra imóvel urbano a partir de R$ 1 milhão pode obter residência no país. As regras e prazos precisam ser confirmados com um advogado, mas o programa existe e é oficial.

A leitura da Habitz

O recorde de compradores de fora diz algo importante sobre o litoral de SC:

• Turismo e investimento não são a mesma coisa. O verão pode oscilar com o câmbio, mas a decisão de comprar um imóvel segue outra lógica, de prazo mais longo. Um número não anula o outro.
• A tendência é ampla, o número exato não. Várias construtoras registram alta de compradores ligados ao exterior. Desconfie de quem transformar o recorte de uma empresa em “o mercado inteiro”: o movimento é real, o percentual único não existe.
• Quem ganha em moeda forte tem vantagem estrutural. Câmbio, valorização e segurança se somam para o brasileiro no exterior e para o estrangeiro. É o mesmo capital comprando mais metro quadrado à beira-mar aqui do que lá fora.

O litoral catarinense deixou de ser só destino de férias para virar destino de patrimônio de quem vive fora. Entender esse comprador, e o caminho prático para ele comprar com segurança, é exatamente o trabalho da Bússola Habitz.