O mercado que não sente os juros: por que Itapema e Porto Belo batem recorde vendendo sem banco

Em 2025, o Brasil viveu um dos piores anos para quem depende de financiamento imobiliário: a Selic a 15% encareceu o crédito e travou boa parte das vendas no país. No litoral norte de Santa Catarina, aconteceu o contrário. Itapema vendeu R$ 4,1 bilhões em imóveis e Porto Belo, R$ 3,8 bilhões (DWV), recordes que colocaram as duas cidades no topo do ranking nacional. Quase R$ 8 bilhões, num ano de juros nas alturas.

Como duas cidades pequenas conseguiram nadar contra a maré do crédito? A resposta está em quem compra ali, e em como essa pessoa paga.

Um mercado que quase não passa pelo banco

O segredo é simples e pouco falado: no alto padrão de Itapema e Porto Belo, a maior parte da compra não envolve financiamento bancário. As construtoras vendem com parcelamento direto, em planos longos, e o comprador quita ao longo do tempo, sem passar pela aprovação de crédito nem pagar os juros de um banco.

O mercado de alto padrão de Itapema seguiu vendendo mesmo com a Selic a 15%. Imagem ilustrativa gerada por IA.

Quem explica o mecanismo é o próprio setor. Segundo o Sinduscon da Costa Esmeralda, os planos chegam a 140 parcelas atreladas ao ciclo da safra. Nas palavras do presidente da entidade, Rodrigo Passos Silva, a força do mercado está em “poder fazer os negócios e pagar com o valor que entra na safra, sem precisar envolver bancos, nem financiamentos” (ND Mais, 2025). É por isso que a taxa de juros, que define o ritmo do mercado no resto do país, quase não move o ponteiro por aqui.

De onde vem o dinheiro: a safra vira apartamento

Se o comprador não depende de banco, é porque ele chega com capital próprio. E, em grande medida, esse capital vem do campo. Levantamentos do setor citados pela imprensa (FipeZAP e Sinduscon, via Gazeta do Povo e ND Mais) apontam que cerca de 70% dos investidores de alto padrão em Itapema têm ligação com o agronegócio.

São produtores de Mato Grosso, Mato Grosso do Sul, Paraná e Rio Grande do Sul, historicamente compradores de segunda moradia no Sul, que agora transferem parte do lucro da safra para ativos imobiliários no litoral. E o combustível é forte: o PIB do agronegócio cresceu 6,49% no primeiro trimestre de 2025 (CNA), sobre uma safra recorde (Conab). A soja do Centro-Oeste, literalmente, vira apartamento à beira-mar, o mesmo motor que já move o luxo de Balneário Camboriú.

Por que isso é uma força, e não um detalhe

Um mercado que não roda a crédito tem uma vantagem que fica evidente justamente nos momentos ruins:

• Ele não trava quando o crédito encarece. Enquanto as vendas caem no Brasil a cada alta da Selic, Itapema e Porto Belo seguem batendo recorde. Para quem investe, isso significa um mercado mais previsível, menos refém do ciclo de juros.
• A demanda tem lastro. O comprador não é um especulador alavancado; é um produtor com capital próprio, ligado a um dos setores mais sólidos da economia brasileira. Demanda com dinheiro na mão sustenta preço.
• Você também não precisa do banco. O mesmo parcelamento direto que atrai o agro está disponível para qualquer investidor. É a chance de entrar no mercado mais valorizado do litoral sem depender de aprovação de crédito nem de juros bancários.

A leitura da Habitz

O que os números contam é a história de um mercado com fundamento incomum. Itapema e Porto Belo não subiram apesar dos juros; elas subiram porque estão, em boa medida, fora do jogo dos juros. É um mercado abastecido por capital próprio, ligado a um setor forte, num trecho de litoral de oferta limitada, entre o mar e a BR-101.

Para o investidor, a leitura é direta: aqui, a pergunta “e se os juros subirem?” pesa menos do que em quase qualquer outro lugar do Brasil. O que continua pesando é a escolha certa, o produto, a fase e a localização que transformam um bom mercado num bom negócio. E é esse mapa que a Bússola Habitz ajuda a ler, com dado e sem folder.