Itapema cresce para o céu, Porto Belo cresce para os lados: o mapa da transformação

Duas cidades vizinhas, o mesmo trecho de litoral, e duas formas opostas de crescer. Itapema está empilhando arranha-céus que já disputam o ranking dos mais altos do Brasil. Porto Belo está se espalhando em bairros planejados do tamanho de pequenas cidades. Juntas, elas concentram o metro quadrado mais caro do país e um dos maiores mercados imobiliários do Brasil.

Este é o mapa dessa transformação, com os números separados entre o que já é real e o que ainda é projeção.

Itapema: a corrida para o céu

Itapema tem o metro quadrado mais caro do Brasil: R$ 15.226 por m² (FipeZAP, maio de 2026), à frente de Balneário Camboriú e de todas as capitais, posição que ocupa desde maio de 2022. Esse preço está subindo, literalmente, em forma de torres cada vez mais altas.

O maior deles é o Charles II Yacht Royal Home, da Gessele com o Grupo Okean: cerca de 255 metros e 70 andares, uma branded residence de luxo com garagem náutica e heliponto. Dependendo do critério (só prédios prontos ou também os anunciados), ele deve figurar entre o 4º e o 6º maior do Brasil. Logo atrás vêm o Dallo Sweden (220 m, 60 andares, entrega em 2030), a W Tower (cerca de 190 m, apontada como o residencial mais alto do país em estrutura 100% metálica) e a High Tower (165 m, 52 andares). Segundo o mercado, são mais de 40 torres acima de 20 andares em obra ou lançamento na cidade.

Vale a honestidade que o gráfico já entrega: Itapema não tem o prédio mais alto do Brasil. Esse título é de Balneário Camboriú, onde o Yachthouse (294 m) é o mais alto já concluído e a Senna Tower deve chegar a 544 m. O que Itapema faz é entrar no ranking nacional de altura ao mesmo tempo em que lidera o de preço, um combinação que nenhuma outra cidade de porte parecido tem.

Porto Belo: a cidade que se espalha

Porto Belo cresce na direção contrária: para os lados. Enquanto Itapema verticaliza, Porto Belo lança bairros inteiros. E aqui está o dado mais sólido da tese: em 2025, Porto Belo foi a cidade da região que mais lançou unidades imobiliárias, cerca de 18.899, à frente de Itapema (12.623), segundo a plataforma DWV. Não é uma torre gigante; são milhares de unidades espalhadas em novos bairros.

Esses bairros têm escala de cidade:

Megaprojeto	Incorporadora	Área	Números
VivaPark	Vokkan (masterplan Jaime Lerner)	~1 milhão de m²	R$ 2 bi já vendidos (2025); projeção de R$ 25 bi até 2047
Porto Belo Lagos	JTA (+ Ecossistema Neymar)	+1 milhão de m²	22 torres; Ecossistema Neymar de R$ 250 mi
All Resort	All Wert	~370 hectares	piscina de ondas de R$ 200 mi; projeção de R$ 20 bi até 2040
Masterplan Perequê	Prefeitura + ACIP	orla do Perequê	R$ 2 bi em obras até 2032 (via PPP)

Aqui cabe uma ressalva que a gente faz questão de repetir: os números de “R$ 25 bilhões” e “R$ 20 bilhões” são projeções de VGV para 15 ou 20 anos, não obra pronta nem dinheiro na mesa. O que é real e verificável: o VivaPark já vendeu R$ 2 bilhões (setembro de 2025) e é o primeiro bairro planejado do mundo com certificação LEED Platinum; o Masterplan do Perequê tem R$ 2 bilhões de investimento privado comprometido até 2032; o Ecossistema Neymar tem R$ 250 milhões de aporte anunciado. Somar todas as projeções num único “R$ 50 bilhões” seria inflar o que ainda é plano. Mas mesmo o que já está contratado é grande.

Os dois lados do mesmo eixo

Quando se junta tudo, o retrato é de um dos maiores mercados imobiliários do país. Somadas Itapema, Porto Belo, Balneário Camboriú e Itajaí, o eixo movimentou R$ 13,47 bilhões em vendas em 2025 (DWV). Itapema liderou em valor (cerca de R$ 4,1 bilhões) e tem o m² mais caro; Porto Belo liderou em unidades lançadas. Cada cidade puxa uma ponta da mesma corda.

E as duas pontas estão se aproximando. Em Itapema, a construtora do Yachthouse, a GT Home, reuniu cerca de 55 mil m² de frente-mar no antigo Shopping Andorinha, na Meia Praia, para o maior empreendimento da história da cidade: um teto de R$ 6 bilhões para o terreno inteiro, com a 1ª fase avaliada em R$ 1,3 bilhão e primeiro lançamento previsto para 2026. É a mesma lógica de escala de Porto Belo, chegando ao território caro de Itapema.

A leitura da Habitz

O mapa da transformação de Itapema e Porto Belo diz três coisas a quem investe:

• São duas apostas diferentes no mesmo mercado. Itapema é verticalização e escassez: torres de luxo, o m² mais caro do país, teto de preço. Porto Belo é escala e expansão: bairros planejados, mais unidades, ticket de entrada mais acessível na mesma região. Não é escolher a melhor cidade; é escolher a estratégia.
• Separe o real da projeção. Boa parte dos números que circulam (“R$ 25 bi”, “R$ 50 bi”) é VGV projetado para décadas. O que sustenta o preço hoje é o que já foi vendido e o que já está em obra, e mesmo esse subconjunto é robusto.
• A escala é o fundamento. Um eixo que soma R$ 13,5 bilhões em vendas por ano, empilha arranha-céus e ergue bairros do zero não depende de um único empreendimento dar certo. É demanda estrutural, e é isso que diferencia uma valorização sustentada de uma aposta isolada.

Uma cidade sobe, a outra se espalha, e as duas encarecem. Entender qual das duas lógicas combina com o seu objetivo, e separar o número real do folder, é exatamente o trabalho da Bússola Habitz.