Raio-X do litoral norte de SC 2026: o mapa completo do mercado mais quente do Brasil

Existe no Brasil um trecho de costa que, num raio de poucos quilômetros, reúne o metro quadrado mais caro do país, o maior volume de vendas de imóveis novos, dezenas de bilhões em megaprojetos e uma das maiores ondas de obras de infraestrutura da sua história. Esse lugar é o litoral norte de Santa Catarina.

Nós já contamos essa história em pedaços, ao longo de dezenas de reportagens. Agora é hora de juntar tudo num mapa só. Este é o raio-X do mercado, com os números que sustentam a tese e as ressalvas que quase ninguém tem coragem de fazer, pensado para quem compra, para quem vende e para quem constrói.

1. Os números que ninguém no Brasil repete

Comece pelo preço. Segundo o Índice FipeZAP de junho de 2026, o metro quadrado residencial mais caro do Brasil não está em São Paulo nem no Rio: está em Itapema. E não é um caso isolado.

Quatro das cinco cidades com o metro quadrado mais caro do Brasil estão em Santa Catarina, e três delas no mesmo trecho de litoral. A média nacional é de R$ 9.853; Itapema custa 60% mais que isso.

O eixo Itapema–Porto Belo–Balneário Camboriú concentra o mercado de alto padrão mais adensado do país. Imagem ilustrativa gerada por IA.

Mas preço alto poderia ser só escassez. O litoral de SC também lidera o outro lado da conta: o volume. Somadas, Itapema, Porto Belo, Balneário Camboriú e Itajaí movimentaram cerca de R$ 13,47 bilhões em vendas de imóveis em 2025 (dados da plataforma DWV), o que faz do eixo um dos cinco maiores mercados do país por valor.

2. As duas coroas: preço e volume

O detalhe mais elegante desse mercado é que a liderança é dividida entre duas vizinhas, cada uma reinando em uma métrica.

Itapema é a coroa do preço. Tem o m² mais caro do Brasil, assumiu essa liderança em junho e vem ampliando a vantagem sobre Balneário Camboriú. O motivo é estrutural: a cidade flexibilizou o gabarito, liberou prédios mais altos e tinha terreno para crescer, o oposto de uma BC que ficou sem espaço.

Porto Belo é a coroa do volume. Foi a cidade que mais lançou unidades no país em 2025 (18.899) e, nos últimos 90 dias, a que mais vendeu imóveis novos no Brasil (1.099 unidades), à frente até da capital Curitiba. Combina muita oferta, bairros planejados e um ticket de entrada mais acessível que o das vizinhas mais caras.

Uma mostra o teto de valor que o litoral catarinense alcançou. A outra, a força da demanda que sustenta esse mercado. Juntas, desenham o eixo mais dinâmico do Brasil.

3. O pipeline: dezenas de bilhões saindo do chão

Nada disso seria sustentável sem o que está sendo construído. E aqui o litoral norte impressiona, com projetos de escala que não existem em quase nenhum outro lugar do país.

Bairros inteiros nascem do zero em Porto Belo, enquanto Itapema empilha arranha-céus. Imagem ilustrativa gerada por IA.

Megaprojeto	Onde	O que é
VivaPark	Porto Belo	Bairro-parque de ~1 milhão de m² (masterplan de Jaime Lerner); R$ 2 bilhões já vendidos
Porto Belo Lagos	Porto Belo	Cidade planejada de +1 milhão de m², com o Ecossistema Neymar Jr. (R$ 250 milhões)
All Resort	Porto Belo	Complexo de ~370 hectares, com a maior piscina de ondas do Brasil (R$ 200 milhões)
GT Home	Itapema	Maior terreno frente-mar da cidade (~55 mil m²); VGV-teto anunciado de R$ 6 bilhões, 1º lançamento em 2026
Charles II, Dallo Sweden e Edify One	Itapema	Arranha-céus de 220 a 255 metros, entre os mais altos do Brasil

Uma ressalva importante, dessas que a gente faz questão de repetir: os VGVs “de R$ 25 bilhões” ou “R$ 20 bilhões” que aparecem em alguns desses projetos são projeções para 15 ou 20 anos, não dinheiro na mesa. Somar tudo num único número gigante seria enganar. Mas mesmo o que já é real e vendido, como os R$ 2 bilhões do VivaPark, é grande. E em Itapema, a verticalização já entrou no ranking dos prédios mais altos do país, ainda que o título de mais alto siga sendo de Balneário Camboriú.

4. A onda de infraestrutura

O que separa uma bolha de um mercado sólido é a base física. E o litoral norte vive hoje um ciclo de obras de infraestrutura como poucas vezes na sua história, boa parte ainda em fase de licitação ou projeto, mas com escala que muda o mapa.

Portos, rodovias e aeroportos redesenham a logística da região. Imagem ilustrativa gerada por IA.

Frente	Investimento	Situação
Porto de Itajaí (arrendamento)	R$ 2,8 bilhões	Consulta pública na Antaq
Portonave (Navegantes)	até R$ 2 bilhões	Modernização em obras
ViaMar (rodovia paralela à BR-101)	+R$ 8 bilhões (145 km)	1º lote em edital
Aeroporto executivo de Itajaí	R$ 400 milhões	Ampliação em licenciamento
Terminal de Navegantes	R$ 300 milhões	Projeto
Ligação BC–Itajaí (Av. Martin Luther)	R$ 100 milhões	Obra iniciada
Ponte Barra Sul + Promobis	Programa regional (Banco Mundial)	Projeto

Aqui entra a honestidade que a gente faz questão de repetir. A soma de tudo o que está anunciado beira R$ 16 bilhões, mas apenas cerca de R$ 2 bilhões estão de fato em obra hoje (puxados pela Portonave, com 72% concluídos). O grosso, o porto de Itajaí, a ViaMar, o túnel, os aeroportos, ainda está em edital, consulta pública ou estudo, com leilões e licenciamentos por vencer e cronogramas que vão até 2031. É uma onda real e enorme, mas que se constrói ao longo de anos, não de meses.

Há ainda um modelo curioso e verificável, que revela a mentalidade da região: grupos de empresários de cinco cidades já colocaram cerca de R$ 17 milhões do próprio bolso para bancar os projetos técnicos de obras públicas, porque, sem projeto pronto, obra não licita nem recebe verba federal. É a iniciativa privada pagando para destravar o setor público. Quando os donos de uma região investem para acelerar o próprio entorno, é um sinal de confiança difícil de ignorar.

5. Quem está comprando

Toda essa oferta encontra uma demanda com um perfil cada vez mais claro, e cada vez mais internacional.

O brasileiro que vive no exterior virou um dos motores do mercado de alto padrão da região. Imagem ilustrativa gerada por IA.

Várias construtoras da região relatam recorde de vendas para estrangeiros e para brasileiros que moram fora. Na FG Empreendimentos, construtora do Senna Tower, a fatia de compradores ligados ao exterior mais que triplicou em dois anos (de 6% para 20% das vendas). Há 5,29 milhões de brasileiros vivendo no exterior, sendo cerca de 2,1 milhões só nos Estados Unidos (Itamaraty), e uma parte deles, com renda em dólar, transformou o litoral catarinense em destino de patrimônio. Com o dólar por volta de R$ 5,10, o mesmo salário lá fora compra muito mais metro quadrado à beira-mar aqui.

6. A fronteira: para onde vai a próxima onda

Um mercado maduro empurra o crescimento para as bordas. E o litoral norte já mostra claramente onde a próxima onda está sendo pavimentada:

• Tijucas, a “nova fronteira” na BR-101, com o bairro-parque Rio Parque (R$ 1 bilhão) e uma base industrial real (sede da Portobello).
• A zona sul de Balneário Camboriú (Estaleiro, Estaleirinho), a faixa de praias preservadas que virou refúgio do altíssimo padrão.
• A Praia Brava, em Itajaí, bairro de luxo apostando em novos acessos.
• A fronteira norte (Penha, Piçarras, Barra Velha), absorvendo a demanda que transbordou das cidades mais caras.

O detalhe que dá autoridade a esse movimento: entre 2010 e 2022, Bombinhas cresceu 75%, Porto Belo 72% e Itapema 66%, contra 6,45% do Brasil (IBGE). A pressão populacional é real, e migra para o entorno.

7. O que isso muda para você

Um mapa desse tamanho tem uma leitura diferente para cada lado do balcão. Aqui vai a nossa, direta.

Para o cliente que investe. O litoral de SC é, hoje, um mercado de ganho de capital com liquidez comprovada. Você tem duas coroas para escolher: entrar no topo consolidado (Itapema, o m² mais caro) ou na porta de entrada mais dinâmica (Porto Belo, mais volume e ticket acessível). E tem a fronteira, para quem quer chegar antes. A regra de ouro: separe o fundamento (preço, volume, infraestrutura real) da promessa de folder (percentuais de valorização vendidos por quem tem estoque).

Para o corretor. Este mercado se vende sozinho com dado, não com hype. Os números deste raio-X, o m² líder do país, o cluster de R$ 13,5 bilhões, o volume recorde de Porto Belo, a onda de infraestrutura, são munição de venda honesta e à prova de objeção. O corretor que domina o mapa inteiro, e sabe qual cidade serve a qual perfil, fecha mais do que o que só mostra um apartamento.

Para a construtora. A demanda está clara e é diversificada: alto padrão em Itapema e na zona sul de BC, volume e bairros planejados em Porto Belo, e uma fronteira de terreno mais barato em Tijucas e no norte. A infraestrutura que está saindo do papel indica onde o próximo ciclo de valorização vai acontecer, e onde vale garantir landbank antes que o preço acompanhe.

A leitura da Habitz

Juntando o mapa inteiro, três verdades se sustentam sobre o litoral norte de SC em 2026:

• É onde o valor se concentra. O m² mais caro do país, o maior volume de vendas, o pipeline mais robusto e a maior onda de infraestrutura, tudo num raio de poucos quilômetros. Isso não é opinião, é o que os índices mostram.
• É fundamento, não hype. Escassez, demanda internacional, obras bilionárias e crescimento populacional real sustentam o preço. Prédio de celebridade e promessa de valorização são o barulho; a base é econômica.
• Cada cidade serve a uma estratégia. Não existe “a melhor cidade do litoral”. Existe a que combina com o seu objetivo, e entender essa diferença é o que separa uma boa decisão de uma aposta cega.

O litoral norte de Santa Catarina deixou de ser uma alternativa e virou o centro de gravidade do mercado imobiliário brasileiro. Ler esse mapa com precisão, separando o número real da promessa de vitrine, e achar a melhor porta de entrada dentro dele, é exatamente o trabalho da Bússola Habitz.