Aluga caro no verão, mais barato no inverno, e é seu quando quiser: a conta da temporada em Porto Belo

“Quanto rende alugar por temporada?” é a primeira pergunta de quase todo mundo que pensa em comprar um imóvel no litoral de Santa Catarina. A resposta honesta tem duas partes que a maioria dos anúncios esconde: a renda tem estação, e o maior ganho não está nela.

Vamos aos números de verdade, sem o otimismo de vitrine.

A renda tem estação

Alugar por temporada não é uma mesada fixa. É uma curva: enche no verão, esvazia no inverno. Este é o desenho da receita mensal de uma unidade bem localizada e bem gerida no litoral norte, ao longo do ano:

Em janeiro, uma boa unidade vista-mar faz de R$ 12 mil a R$ 18 mil brutos. Em junho, faz R$ 2 mil a R$ 3 mil. A graça de alugar por temporada é justamente essa: você cobra caro na alta (diárias que passam de R$ 800 a R$ 1.200 no pico) e baixa o preço na baixa para manter o calendário girando. Somando o ano, a receita bruta de uma unidade bem gerida fica na faixa de R$ 55 mil a R$ 65 mil, uma média em torno de R$ 5 mil por mês.

Um recado honesto sobre ocupação: os dados independentes (AirDNA e AirROI, meados de 2026) apontam ocupação média real de cerca de 45% ao ano em Itapema e 30% em Porto Belo, concentrada no verão. É bem menos que os 60% a 70% que muito anúncio promete. A conta acima já trabalha com a realidade, não com o pico aplicado ao ano inteiro.

Quanto sobra de verdade

Receita bruta não é lucro. Sobre esses R$ 55 mil a R$ 65 mil incidem custos que quase ninguém coloca no folder:

Item (unidade ~R$ 1,3 mi, vista-mar)	Ao ano
Receita bruta	~R$ 62.000
Administração / co-host (25%)	−R$ 15.500
Condomínio (prédio com lazer)	−R$ 13.200
IPTU, água, luz, internet	−R$ 8.800
Limpeza, plataforma, manutenção	−R$ 5.400
= Líquido antes do IR	~R$ 19.000

O condomínio de um prédio vista-mar, sozinho, come uma fatia enorme, e é fixo: você paga com o apê cheio ou vazio. No fim, o líquido de uma boa unidade fica em torno de R$ 18 mil a R$ 25 mil por ano. Sobre um imóvel de R$ 1,3 milhão, isso é um yield líquido de 2% a 4% ao ano. A boa notícia da reforma tributária: quem tem até dois imóveis e recebe menos de R$ 240 mil por ano não é alcançado pela nova cobrança de IBS/CBS sobre locação, e o aluguel de até R$ 5 mil por mês ficou isento de Imposto de Renda em 2026.

O que os anúncios não te contam

Como a gente prometeu números honestos, aqui vão três correções que valem ouro:

• O “17% ao ano” não é aluguel. O número famoso da MySide para Itapema mistura aluguel mais valorização, com base no preço de 2019 e ocupação de 90% assumida. Quem comprou barato há seis anos fez isso; quem compra hoje, com o m² mais caro do Brasil, herda um yield de aluguel de um dígito.
• A ocupação real é metade do prometido. 30% a 45% ao ano, não 60% a 70%.
• O verão nem sempre ajuda. A temporada 2026 em SC foi mais fraca: a participação de argentinos no litoral caiu de 22% para 19% e o gasto médio recuou, segundo a Fecomércio-SC. Demanda de temporada não é garantida; ela oscila com câmbio e economia.

Nada disso torna o imóvel um mau negócio. Torna ele um negócio que você entende antes de comprar.

O aluguel paga as contas. A valorização faz o dinheiro.

Aqui está a leitura que amarra tudo. Se você olhar só o yield de aluguel, o litoral de SC parece morno. Mas o aluguel nunca foi o motor do ganho aqui. Como mostramos no comparativo de investimentos, o que fez fortuna no litoral norte foi a valorização: o m² de Itapema subiu 145% em cerca de seis anos, e um imóvel bem localizado em Porto Belo valorizou perto de 22% ao ano.

O papel da temporada é outro, e é valioso: ela carrega o imóvel. Os R$ 18 mil a R$ 25 mil líquidos por ano cobrem o condomínio, o IPTU e as contas, de modo que o imóvel praticamente se sustenta sozinho enquanto valoriza. Você não paga para segurar o ativo; ele paga por si.

E, no fim, o imóvel é seu

Tem uma linha que nenhuma planilha de yield captura: o imóvel é seu para usar. Diferente de um CDB ou de uma cota de fundo, você bloqueia as semanas que quiser, vem passar as férias com a família (no verão lotado ou num setembro tranquilo), e aluga o resto do ano. É um ativo que valoriza, gera renda para se pagar e ainda te dá um lugar para ficar sempre que voltar.

Para o brasileiro que mora fora, isso vale ouro: um pé no Brasil, à beira-mar, que trabalha como investimento e recebe você como casa. Não é escolher entre render e usar. É os dois.

A leitura da Habitz

Sobre o aluguel de temporada no litoral de SC, a verdade é simples e honesta:

• A renda é sazonal, e menor do que prometem. Ocupação real de 30% a 45%, yield líquido de 2% a 4%. Quem promete 60% de ocupação e 11% de yield está vendendo o pico como se fosse a média.
• Ela cumpre um papel real: pagar o custo de posse. A temporada de uma boa unidade cobre condomínio, IPTU e contas, e faz o imóvel se sustentar enquanto valoriza.
• O ganho grande é a valorização, e o bônus é usar. O dinheiro vem da alta do imóvel; o prazer vem de ter a sua casa na praia disponível o ano todo.

Comprar imóvel de temporada no litoral de SC não é montar uma máquina de aluguel. É comprar um ativo que valoriza, se paga e serve à família. Escolher a unidade certa, no prédio certo, com o custo de condomínio que fecha a conta, é exatamente o trabalho da Bússola Habitz.