O que está ficando raro em Itapema e Porto Belo não é o imóvel. É o pé na areia.

Olhe a lista dos maiores lançamentos de 2026 em Itapema e Porto Belo e um padrão salta aos olhos: quase todos estão na primeira quadra, de frente para o mar, e quase todos são de altíssimo padrão. Não é coincidência nem modismo de incorporadora. É a consequência direta de uma conta simples que o litoral de Santa Catarina começou a fechar.

O imóvel, a cidade pode construir mais. Terreno de pé na areia, não. E é justamente esse ativo que a safra de 2026 está disputando.

A safra de 2026 é toda de primeira quadra

Os três lançamentos que mais chamaram atenção no eixo neste ano têm o mesmo endereço conceitual: a faixa que encosta na areia.

Lançamento	Cidade / praia	Destaque
Charles II Yacht Royal Home (Gessele)	Itapema, Meia Praia	Cerca de 70 pavimentos, 2 unidades por andar, plantas de 217 a 439 m². Anunciado como um dos maiores prédios residenciais do Brasil.
Edify One (“prédio do Neymar”, Edify)	Itapema, Meia Praia	Frente-mar, 45 andares, VGV de R$ 650 milhões, plantas que chegam a 966 m². Entrega prevista para 2028.
Namar Phacz Home (Phacz)	Porto Belo, Balneário do Perequê	Duas torres frente-mar, 109 unidades de 154 a 411 m², a partir de R$ 4,6 milhões. Entrega prevista para 2031.

Os superlativos de cada projeto são de responsabilidade das incorporadoras. O Charles II é apresentado como o “5º maior prédio do Brasil” (Exame, com base no Skyscraper Center) e o Namar como o “primeiro pé na areia” do Perequê (segundo a própria empresa). O que interessa aqui não é qual bate o recorde, e sim o que os três têm em comum: estão brigando pelo mesmo tipo de terreno, o que sobra na primeira linha do mar.

Por que só sobra o topo

Terreno de frente-mar é o insumo mais caro e mais disputado de uma cidade litorânea. Quando o custo do lote na primeira quadra sobe, a conta do empreendimento só fecha de um jeito: com produto de alto padrão, planta grande e ticket elevado. Não é a incorporadora que “escolheu” fazer luxo; é o preço do terreno que empurra o padrão para cima.

Por isso a safra de 2026 concentra plantas de centenas de metros quadrados e valores na casa dos milhões. O frente-mar deixou de comportar produto de entrada. Ele virou, por definição de custo, o andar de cima do mercado.

A primeira quadra da Meia Praia concentra a safra de altíssimo padrão de 2026. Imagem ilustrativa gerada por IA.

Vale lembrar onde essa disputa acontece: Itapema é, hoje, a cidade com o metro quadrado mais caro do Brasil. Em maio de 2026, o m² residencial chegou a R$ 15.226 (FipeZAP), superando Balneário Camboriú (R$ 15.215), que liderava o ranking desde 2022. Em 2025, o preço em Itapema subiu quase 10%. É nesse patamar de preço que o frente-mar está sendo lançado.

A escassez é da primeira quadra, não da cidade

Aqui entra a honestidade que fortalece o argumento, em vez de enfraquecê-lo. Dizer que “Itapema está esgotada” seria exagero: a cidade ainda tem terreno disponível no miolo, a poucas quadras do mar, e continua lançando. O que está ficando raro é uma coisa muito específica: a primeira quadra, o pé na areia.

Essa distinção é o coração da tese. A cidade pode adensar, subir mais alto, abrir novas quadras para dentro. O que ela não pode fazer é criar mais faixa de areia. A primeira linha do mar é um ativo finito por natureza, e é exatamente essa finitude que sustenta o prêmio de quem compra ali. O miolo acompanha a valorização do bairro; a primeira quadra carrega, além disso, a raridade.

Para quem investe de longe, a leitura prática é direta: o pé na areia é o ativo que não se reproduz, e por isso tende a ser o mais defensivo em vista e em valorização de longo prazo. O miolo é a porta de entrada na mesma cidade, com ticket mais acessível. São dois produtos diferentes dentro do mesmo mercado, e os dois fazem sentido conforme o objetivo.

A altura entrou na conta

Há um segundo motivo para as torres da orla estarem cada vez mais altas. Historicamente, a primeira quadra da Meia Praia tinha o gabarito limitado a poucos andares. Itapema flexibilizou essa regra por meio de uma operação urbana consorciada: os empreendimentos podem construir mais alto em troca de contrapartidas de infraestrutura para o bairro.

Na prática, a cidade transformou altura em moeda de troca por melhorias urbanas, o que ajuda a explicar por que a orla comporta hoje torres de dezenas de andares. É a mesma lógica que sustenta o alargamento da faixa de areia da Meia Praia, previsto para começar em 2026: mais praia e mais infraestrutura para acompanhar o adensamento do frente-mar.

A leitura da Habitz

A corrida pelo pé na areia em Itapema e Porto Belo diz três coisas a quem investe:

• O ativo raro tem nome e endereço. Não é “o litoral” nem “a cidade” de forma genérica. É a primeira quadra, a faixa que encosta na areia, o único pedaço que a cidade não consegue produzir de novo. É onde a safra de 2026 se concentrou.
• Escassez de terreno vira padrão de produto. Quando o frente-mar fica raro e caro, ele só comporta alto padrão. Por isso os lançamentos da orla saem grandes e caros: é o custo do terreno definindo o produto, não o contrário.
• Há o ativo raro e a porta de entrada. O pé na areia é o mais escasso e defensivo, com o ticket mais alto. O miolo, a poucas quadras, entra mais barato na mesma cidade e captura a valorização do bairro. Escolher entre os dois é uma questão de objetivo, não de qualidade.

Ler o mapa antes que a primeira quadra vire assunto de todo mundo é o trabalho da Bússola Habitz: separar o que é raro de verdade do que é só caro, e mostrar onde cada perfil entra melhor no mesmo mercado vencedor.