A fronteira subiu o mapa: Penha, Piçarras e Barra Velha entram no radar do litoral norte

Tem um movimento clássico em todo mercado imobiliário que aquece: quando o centro fica caro demais, a fronteira de oportunidade se desloca. Foi assim quando Balneário Camboriú empurrou a procura para Itapema, e Itapema assumiu o metro quadrado mais caro do Brasil. Agora o mapa está se movendo de novo, e a direção é o norte.

Penha, Balneário Piçarras e Barra Velha, que durante anos foram tratadas como o “veraneio mais simples” do litoral norte, entraram no radar de quem acompanha dado. E não é achismo de corretor: é o que mostram o ranking nacional de demanda e os números de lançamento.

O que diz o ranking nacional

O termômetro mais isento aqui é o IDI-Brasil, o Índice de Demanda Imobiliária calculado pela CBIC em parceria com a Sienge, a CV CRM e o Grupo Prospecta. Ele mede a procura real por imóveis em 81 cidades, separada por padrão de produto. No 1º trimestre de 2026, três nomes do norte do cluster apareceram bem colocados:

Cidade	Destaque no ranking IDI-Brasil (1º tri 2026)
Penha	13º lugar no alto padrão
Barra Velha	26º lugar no alto padrão
Balneário Piçarras	saltou de 67º para 32º no econômico

Repare no detalhe de Piçarras: um pulo de 35 posições em um trimestre não é flutuação, é entrada de demanda. E Penha aparecendo em 13º no país no alto padrão, à frente de muita capital, mostra que a procura ali não é só por imóvel barato. É por produto bom a um preço que o centro do cluster já não oferece.

Penha, a ponta de lança

Se há uma cidade que resume o movimento, é Penha. Segundo a Brain Inteligência Estratégica, os lançamentos verticais da cidade cresceram 413% no 4º trimestre de 2024 sobre o mesmo período de 2023, com as vendas subindo 322%. No 2º trimestre de 2025, o ritmo de lançamentos acelerou ainda mais, com alta de 569% na mesma base de comparação. O VGV da cidade no primeiro semestre de 2025 foi de R$ 466,1 milhões.

O motor tem nome: o Beto Carrero World e suas expansões. O parque transformou o perfil do visitante. Quem antes ia para “passar o dia” agora fica hospedado, o que criou uma demanda firme por aluguel de curta temporada o ano inteiro, e não apenas no verão. Para o investidor, isso muda a conta da renda.

Piçarras e Barra Velha, cada uma com seu papel

Não é uma onda genérica. Cada praça tem uma lógica própria, e ler isso é o trabalho.

Balneário Piçarras vive uma requalificação de orla, com calçadão revitalizado e o avanço de projetos turísticos. O resultado é um turista de ticket mais alto chegando a uma cidade que ainda tem preço de entrada baixo. É a definição de praça em fase de catch-up.

Barra Velha parte da base de preço mais baixa das três e tem a carta da logística na manga. Com a posição na BR-101 e a chegada de operações de distribuição, a cidade deixou de ser só veraneio e começou a virar moradia fixa e polo logístico. Demanda o ano inteiro é o que sustenta preço quando a temporada passa.

O fio que costura tudo: o acesso

Nenhuma dessas três praças decolaria sem uma coisa: estrada e aeroporto. E é justamente aí que o quadro fica interessante.

A duplicação da BR-101 e a recém-licitada VIAMAR, a rodovia de R$ 7 bilhões, encurtam a distância entre a Grande Florianópolis, o centro do cluster e essa fronteira norte. Ao mesmo tempo, o Aeroporto de Navegantes, a porta de entrada da região, recebeu cerca de 1 milhão de passageiros só no primeiro semestre de 2025 e segue batendo recorde: o movimento no Carnaval de 2026 cresceu 12% sobre o ano anterior, e a temporada de verão ganhou 226 voos extras. Mais gente chegando com mais facilidade é o combustível da demanda imobiliária.

É o mesmo motor que move o cluster de R$ 13 bilhões que já mapeamos, agora chegando ao trecho que ainda tem preço.

A leitura Habitz

Subir o mapa não é fugir do caro para o barato. É ler onde a demanda está se movendo antes que o preço a alcance. Os dados do IDI-Brasil e da Brain dizem que Penha, Piçarras e Barra Velha já não são mais a periferia do cluster, são a sua nova fronteira.

Dito isso, fronteira é fronteira. São praças mais novas e menos líquidas que Balneário Camboriú ou Itapema, com menos histórico de revenda, e parte das projeções mais animadas vem de quem vende imóvel ali. Oportunidade não é promessa. Para saber se faz sentido para o seu caso, o seu capital e a sua moeda, é exatamente esse cruzamento que a Bússola Habitz faz com você, com dado e sem pressa. Comece por aqui.