Piscina de ondas, golfe e R$ 20 bilhões: o que o All Resort muda (e o que não muda) em Porto Belo

Em 24 de junho, a Exame publicou que Porto Belo vai ganhar o que a incorporadora diz que será a maior piscina de ondas do Brasil, um investimento de R$ 200 milhões com tecnologia Wavegarden, dentro de um resort de R$ 20 bilhões. A manchete tem tudo para virar folder: golfe iluminado, centro de tênis do Rafael Nadal, praia artificial. É espetáculo de sobra.

E é exatamente por isso que vale parar e ler com calma. Porque o que esse projeto significa para quem investe em Porto Belo tem pouco a ver com a piscina de ondas, e muito a ver com o que a cidade está virando.

O que foi anunciado

O All Resort é o empreendimento de uso misto da incorporadora All Wert em Porto Belo: lotes residenciais, condomínios verticais e uma infraestrutura de lazer e esporte em escala que o litoral catarinense não tinha visto. Segundo a Exame e a própria incorporadora, os números são estes:

Item	Dado (segundo a incorporadora)
VGV total projetado (até 2040)	~R$ 20 bilhões
Área total	~370 hectares
Piscina de ondas (Wavegarden)	R$ 200 milhões, “a maior do Brasil”
Campo de golfe	R$ 400 mi · 1º iluminado da América do Sul · 9 buracos (vai a 18)
Rafa Nadal Tennis Center	~R$ 600 mi de VGV · 126 lotes · 1º da América do Sul
Parque linear	5 km executados (de 21 km previstos)
Praia artificial	~1 km de extensão

O campo de golfe, anunciado como o primeiro iluminado da América do Sul. Render: divulgação / All Wert.

O CEO da All Wert, Richard Schwambach, resume a tese do projeto à Exame: “A ideia sempre foi criar um produto que não se encerra na entrega, mas que continua evoluindo como plataforma.” É marketing, claro. Mas há uma leitura de mercado real embaixo dela.

O número que importa não é o R$ 20 bilhões

R$ 20 bilhões é uma manchete poderosa e, sozinho, quase inútil para o investidor. É um VGV projetado para 2040: a soma de tudo que a incorporadora espera vender ao longo de quinze anos, se tudo sair como no plano. Tratar isso como dinheiro que já existe é o mesmo erro de quem confunde o m² recorde de Balneário Camboriú com o preço que vai pagar.

⚠️ O que separa o anúncio do fato: “maior do Brasil”, “1º da América Latina”, “1º da América do Sul” são superlativos de lançamento. Eles dizem ambição, não entrega. O que diz entrega é outra coisa.

E a outra coisa é mais interessante. Segundo a Exame, o All Resort fez cerca de R$ 800 milhões de VGV em 2025 e projeta R$ 1,5 bilhão em 2026. E não é só projeção: os lotes do setor de golfe já foram integralmente vendidos, e mais da metade das unidades do centro de tênis (um setor de cerca de R$ 600 milhões de VGV) também. Esse é o número que importa: não a promessa de 2040, mas a velocidade de venda hoje. Quando setores inteiros se esgotam antes de a maior parte das obras ficar pronta, o mercado está dizendo que acredita na tese, com dinheiro, não com folder.

O que isso faz com Porto Belo

Aqui está o ponto que nenhum anúncio conta direito. Por anos, Porto Belo foi lida como a cidade do volume do litoral norte: muita unidade vendida, ticket de entrada menor que o de Itapema ou Balneário Camboriú, a praça onde o investidor entrava mais barato no cluster de R$ 13,5 bilhões. Era a porta de entrada, não o destino.

Três apostas grandes estão reescrevendo isso ao mesmo tempo:

• O masterplan da orla, a PPP de R$ 2 bilhões em que construtoras bancam as obras públicas da cidade.
• A Cidade dos Lagos, o megacomplexo associado ao nome do Neymar.
• E agora o All Resort, que adiciona a camada de lifestyle: golfe, tênis de marca global, wellness.

O complexo de tênis do All Resort, que abrigará a primeira unidade do Rafa Nadal Tennis Center na América do Sul. Render: divulgação / All Wert.

Junte os três e Porto Belo deixa de ser dormitório barato e passa a se vender como destino. Esse é o mesmo motor de efeito-âncora que descrevemos nas branded residences de Balneário Camboriú: quando uma cidade abriga infraestrutura de altíssimo padrão, a percepção de valor de todo o mercado ao redor sobe junto. O brilho do topo reprecifica a base.

A leitura da Habitz

O All Resort é uma boa notícia para Porto Belo, e merece ceticismo na mesma frase. As duas coisas são verdade ao mesmo tempo:

• O efeito-âncora é real, mas é direção, não garantia. Um resort dessa escala muda a cara da cidade e tende a puxar valor no entorno. Mas isso depende de a entrega acontecer de fato, ao longo de anos. Comprar hoje contando com o resort de 2040 pronto é comprar uma expectativa, não um ativo entregue.
• A oportunidade do investidor comum não está dentro do resort. Está no que o resort ancora. Você não precisa do lote ao lado do campo de golfe para capturar a valorização que um destino desse porte traz para Porto Belo. O movimento inteligente é o de sempre: produto bem localizado, bem curado, no entorno que se beneficia da âncora sem pagar o prêmio de marca dela.
• Velocidade de venda é o termômetro a acompanhar. R$ 800 milhões em 2025 e R$ 600 milhões vendidos no golfe são sinais de que a tese está pegando. Se esse ritmo se mantiver, o efeito sobre Porto Belo é estrutural, não publicitário. Se travar, o R$ 20 bilhões vira só uma manchete antiga.

A piscina de ondas é o espetáculo. A tese de verdade é o que ela revela: Porto Belo subindo de categoria diante dos olhos de quem ainda a trata como a praia barata do cluster. Separar o espetáculo do investível é, de novo, o trabalho da Bússola Habitz, com dado, sem folder.