CPF, procuração e remessa: o passo a passo de quem compra do exterior

Orientação, não consultoria. As regras abaixo são o caminho geral, com base em fontes oficiais, mas câmbio e documentação mudam (o IOF, por exemplo, foi alterado várias vezes em 2025) e dependem do seu país. Confirme cada etapa com banco, cartório e contador antes de agir.

Comprar imóvel no Brasil morando fora tem três trilhos operacionais que precisam estar nos lugares certos: CPF, procuração e remessa. Resolva os três bem e o resto da compra flui. Erre um e a escritura trava, ou pior, o dinheiro entra errado.

1. CPF: o documento que destrava tudo

Sem CPF, não há registro de imóvel em seu nome: a inscrição é obrigatória para quem tem bens sujeitos a registro no Brasil. Morando fora, você não precisa do consulado: dá para resolver pela Receita Federal por:

• E-mail ao canal da Receita para residentes no exterior;
• Formulário online no portal gov.br / Meu CPF;
• Consulado, como alternativa, se o canal eletrônico falhar.

Em geral pedem o formulário preenchido, documento de identificação, certidão de nascimento ou casamento e uma selfie com o documento. Resolva isso primeiro: todo o resto depende dele.

2. Procuração: como assinar sem estar no Brasil

A compra e venda de imóvel exige procuração pública: instrumento particular não serve. Para quem está no exterior, há dois caminhos:

• No consulado brasileiro. O consulado tem competência notarial: a procuração feita lá é uma escritura pública brasileira, em português, com validade imediata no Brasil, sem apostila nem tradução. É o caminho mais simples.
• Em cartório/notário local (estrangeiro). Funciona, mas exige Apostila de Haia (nos países signatários) e tradução juramentada no Brasil para ter efeito.

Cuidado que evita prejuízo: a procuração precisa descrever poderes específicos (identificar o imóvel, o preço e as condições). Poderes genéricos ou mal redigidos podem invalidar a escritura. Alinhe a redação com o cartório onde a escritura será lavrada e, idealmente, com seu advogado.

3. Remessa: trazendo o dinheiro pelo caminho legal

O dinheiro para a compra entra no Brasil por contrato de câmbio, feito em uma instituição autorizada pelo Banco Central, com a finalidade declarada (aquisição de imóvel). É uma operação padrão e legal.

Pontos de atenção:

• IOF sobre o câmbio. Há incidência de IOF na entrada de recursos. A referência atual para o ingresso é de 0,38%, mas (atenção) o regime do IOF passou por várias mudanças em 2025 (decretos, Congresso e STF). Confirme a alíquota vigente na data da operação com o banco e o contador.
• Registro no Banco Central. Para a compra de imóvel por pessoa física não-residente, em nome próprio e para uso próprio, em geral não se aplica o registro de investimento estrangeiro direto (o antigo RDE-IED, hoje SCE-IED), que é voltado a participação em empresas. Mas se houver pessoa jurídica/holding envolvida, ou imóvel rural, as regras mudam, e aí é caso de profissional.
• Timing. A cotação do dia muda o quanto você efetivamente paga. Veja o que seu dólar compra antes de fechar a remessa.

4. E então: escritura e registro

Com CPF, procuração e dinheiro no lugar, vem a parte cartorária: escritura pública (Cartório de Notas) e, o passo que de fato te torna dono, o registro na matrícula (Cartório de Registro de Imóveis). Antes do registro, o ITBI municipal (em geral 2% a 3%) precisa estar pago: o cartório não registra sem isso. Custos de cartório variam por estado.

Checklist rápido

1. CPF emitido ✔
2. Procuração pública (consular ou apostilada) com poderes específicos ✔
3. Matrícula e certidões do imóvel e do vendedor conferidas ✔
4. Contrato de câmbio com finalidade declarada + IOF conferido ✔
5. ITBI pago ✔
6. Escritura lavrada e registrada na matrícula ✔

Esse encadeamento é exatamente o tipo de coordenação que a Bússola Habitz organiza para quem compra de longe, para que cada peça esteja no lugar na hora certa. E os impostos que vêm depois da compra (aluguel, ganho de capital) estão no guia de impostos de quem mora fora.