Impostos de quem mora fora: aluguel, ganho de capital e bitributação

Aviso importante: tributação de não-residente é um tema técnico e que muda. Este texto é orientação para você chegar informado — não substitui um contador ou advogado tributarista, e a Orla Prime não faz consultoria tributária. Alíquotas e regras devem ser reconferidas na data, direto nas fontes oficiais, com um profissional. Onde a regra é complexa, sinalizamos.

Muita gente decide comprar olhando só o preço do imóvel e o câmbio — e esquece a terceira variável que muda o retorno: o imposto. Para quem mora fora (o “não-residente” para a Receita), as regras são próprias, e em alguns pontos mais pesadas que as do residente. Melhor saber antes.

Na compra: ITBI (e só)

Comprar, em si, não gera Imposto de Renda. O tributo da compra é o ITBI, municipal, em geral entre 2% e 3% do valor, pago pelo comprador. Ele precisa estar quitado para o cartório registrar a transferência.

No aluguel: retenção na fonte

Aqui vem a primeira diferença relevante. O aluguel recebido por um não-residente sofre retenção na fonte de 15% — e não há a faixa de isenção que o residente tem; tributa-se desde o primeiro real. Se o beneficiário estiver em país de tributação favorecida (“paraíso fiscal”), a alíquota sobe para 25%.

A responsabilidade de reter e recolher costuma ser de quem paga (o inquilino) ou do procurador/administrador do imóvel no Brasil. Há ainda obrigações acessórias mensais — mais um motivo para ter um contador cuidando disso.

Na venda: ganho de capital (e a perda das isenções)

Esse é o ponto que mais muda a conta — e o que exige mais cuidado.

• O ganho de capital (a diferença entre o preço de venda e o custo de aquisição) é tributado por alíquotas progressivas: 15% até R$ 5 milhões de ganho, subindo a 17,5%, 20% e até 22,5% para ganhos muito altos (Lei 13.259/2016). Para a maioria das vendas residenciais, o efetivo é 15%.
• O não-residente não tem direito às isenções e reduções do residente — como a isenção do único imóvel, a isenção por reinvestimento em 180 dias ou os fatores de redução por tempo de posse. Na prática, isso pode tornar a carga maior do que a de quem mora no Brasil.
• A retenção do imposto na venda costuma ser feita pelo adquirente; o cálculo é feito no programa GCAP da Receita.

Verifique com profissional: a aplicação exata das faixas ao não-residente, a apuração da base de cálculo (custo, benfeitorias) e a mecânica da retenção têm detalhes que pedem um tributarista. Não tome a alíquota como automática para o seu caso.

Bitributação: o seu país de residência conta

Se você paga imposto no país onde mora e no Brasil sobre o mesmo rendimento, entra a questão da dupla tributação. O Brasil tem acordos para evitar a bitributação com dezenas de países — Portugal, Espanha, Itália, França, Canadá, Japão, entre outros (a Receita publica a lista oficial atualizada).

Atenção a um ponto crítico para muita gente:

• Os Estados Unidos não têm acordo de bitributação com o Brasil. Para EUA, Reino Unido e Alemanha, aplica-se o mecanismo de reciprocidade de tratamento (não um tratado). Isso muda o planejamento de quem mora nesses países.

Como a lista e o status dos acordos mudam, confirme o do seu país na fonte oficial da Receita, com seu contador — de preferência um que entenda dos dois lados (Brasil e país de residência).

O que isso significa para a sua conta

O imposto não torna o investimento ruim — torna a conta mais realista. Antes de comprar, vale projetar:

1. O ITBI na entrada (2%–3%).
2. A retenção sobre o aluguel (15%), se a ideia é renda.
3. O ganho de capital na eventual venda (a partir de 15%, sem as isenções do residente).
4. Como o seu país de residência trata isso — com ou sem acordo.

É exatamente essa conta completa — preço, câmbio e imposto — que a Bússola Orla ajuda a montar com você, conectando, quando preciso, contadores e advogados parceiros. Porque autoridade, aqui, é dizer também o que pesa, não só o que brilha.

Para o passo a passo operacional da compra, veja o guia de CPF, procuração e remessa e o guia completo de compra à distância.